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10月25日,迟迟未获港交所聆讯通过的珠海万达商业管理有限公司(以下简称“万达商管”又一次更新了招股书。在这一版招股书里,万达商管再次和公众玩起了智商,靠关联交易“输血”给公司增加了超过20亿元的毛利,但这20亿主要是账面利润,现金利润增幅则比较低,在此前的文章中,东方网地产频道也予以过关注。

于此同时,万达商管的资产负债表也玩起了财技,原本商业评估价值为零的车位,万达商管作价6.618亿元冲账,以美化了公司的资产负债表数据。

这些操作引起了市场的疑问,作为一家商业运营管理公司,万达商管过去三年自身的投资物业每年的投资物业公允值都在减值。这让外界更加质疑公司的盈利能力:一家连自家的物业都没有能力运营好的公司,又如何能够赢得市场对万达的信任。

万达商管作价6.618亿元的投资物业,评估价值居然只有零

根据招股书,截至今年6月30日,万达的投资物业账面价值是6.618亿元人民币。然而,戴德梁行对万达商管旗下唯一的投资物业——长沙开福万达广场B、C区的地下车位进行评估,结果却让人啼笑皆非。上述竣工于2015年,拥有11.38万平米面积的地下停车位,目前的商业评估值为零。

而即使获取了产权证,目前的市值也只有3.01亿元而已。根据戴德梁行的评估报告,所以上述停车位在取得产权后,能值3.01亿元的前提条件是因为万达声称,车位是项目规划建设许可证中,规划建设的建筑面积的一部分,可以办理单独产权。东方网地产观察为此专门浏览了长沙市规划和自然资源局与长沙市住房城乡建设局两个部门的网站,均未能找到车位列入到规划建设范围内的资料。进一步通过启信宝查询得知,长沙开福万达广场的建设方——长沙开福万达广场有限公司目前已经因为合同争议,被限制高消费。

这就形成另外一个风险,如果长沙开福万达广场因为财务等原因,最终被转让或破产,能否继续协助万达商管,办理上述项目的地下停车位。事实上,按照常规,大部分的项目都能在交付后迅速办出产证。但长沙开福广场交付已有七年,却至今仍然没有能够办出停车位的产权证,很大程度反映了这一物业能否办出产权是存有疑问的。

而如果车位的产权最终无法独立办理,需要附于商业、办公等产权之后,则这个车位的价值基本就是零。然而,万达商管却把上述存在争议的资产,装入了上市的资产包,并作价6.618亿元“卖”给港股的投资者。

从目前的情况看,王健林的日子其实并不好过。长沙开福万达广场有限公司——大连万达商业管理集团股份有限公司目前旗下公司被申请高消费的已有十四家公司。2022年内被限制高消费的,除了长沙开福万达,还有重庆万达城投资有限公司、徐州万达广场置业有限公司。

如此多的限制高消费,难免让人对大连万达商业管理集团股份有限公司的兄弟企业——万达商管的真实心存疑问。招股书显示,万达商管早在去年年末就将有息负债,今年6月30日,也是零有息负债。但却有超过144万元的财务成本开支,不免让外界浮想联翩,公司是有隐藏的财务,而是在报告期末着急还了贷款,以美化财务报表。

万达商管经营竞争力存疑

根据审计师报告,万达商管所以会产生144.4万元的财务成本,是因为公司的融资租赁负债所造成。会计师报告指,在公司需要根据物业租赁合同规定支付租金时,万达就需要承担相应融资负债。不仅仅2022年有融资负债的利息支出产生,过往三年都因为融资租赁产生过利息开支。

其中,很重要一个原因就是公司在2021年开始将租赁商场转租的模式,转变为接受委托,收取服务费的模式。

公司披露,委托运营的模式,占整个收入的比重由前一年上半年的62.5%,飙升至74.4%;而租赁运营模式的收入,则由37.5%下降至25.6%。

选用委托运营而非租赁运营的模式,虽然让公司减少了风险,但也降低了对外拓展的毛利率。资料显示,2022年上半年,第三方外拓项目的毛利率由前一年同期的39.1%降至32.6%。

同时,也让万达商管的核心竞争力备受质疑。事实上,过去几年万达商管一直在出售旗下的投资物业,公司的投资物业公共云价值变动净额也持续处于净亏损的状态。连自己的投资物业都不能运营,获得良好的增值收益,那委托给万达商管管理的第三方物业,还有可能能实现升值吗?而万达商管作价6.618亿的资产,又是否是给中小股东挖了一个坑?东方网地产频道就上述问题向万达方面发出询问函,但截止截稿,尚未收到回应。

 

 

 

合作联系:东方地产dichan@em.eastday.com

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